又是半夜鸡叫，不过这次是雄鸡叫鸣，预示着阳光会逐渐普照。

7月27日23点22分，突然一则消息传出。住建部部长在一次会议上首次提到未来购房政策可能会有较大放松，包括个人住房贷款“认房不认贷”等政策将会陆续出台。

(资料图)

01 对症下药

对于目前极度阴霾的市场，这是一剂强心针。

这一针和过去的药方不同，可以说是找对了病症，一下子扎到了重点。

目前市场的病症的表现是信心不足，挂盘量大导致抛压很重，但是消失的买家导致价格跌跌不休。

网上有多人说，你出了除降价外的一切手段，我就出除购买外的一切支持。

说这话的人基本一窍不通，房地产如果持续降价，不但不能救市，反而直接送进ICU，这一年多的全国多个城市市场的走势早就证明了这一点。

那么此时出个大招怎么样呢？比如限购限贷全部放开，恢复完全市场的调控。

这也是昏招！

听说过中医说的“虚不受补”吗？如果病体尚未恢复元气，一剂猛药不但不能救市，反而会导致更大的问题，甚至直接下病危通知。

此时要像中医一样，先把虚弱的病体慢慢恢复元气，再进一步治疗。什么是元气？信心！

目前高层对市场的判断是什么？是“供需关系发生深刻变化”，也就是投资型的人群消退，供应端数量大，但是自住型人群观望氛围级浓、不敢入场。

那怎么让买家敢于如常？最重要的就是恢复信心，用柔和而有效的政策，让市场逐渐走出阴霾，让那些真正的住房者敢于站在消费的角度购买房产。

02 标本兼治

要治市场的病，最主要的政策就要面对市场一切利润的来源——市场终端。谁是终端？消费者。

过去的很多政策是面对生产者——开发商，这就是“治标不治本”。开发商无论收到多少支持，最终都要卖出房子才能真正兑现利润，买不出房子，一些都是水中望月。

要治市场病，就要祛消费者的“心中贼”。

消费者的“心中贼”就是——政策是真的有效还是光喊口号？是用嘴治病还是用药治病？是开安慰剂还是开药剂？

在做了一段时间心理按摩后，高层终于开出方子了。

部长讲话中有三条“政策方向”（不是政策）刚好就是有效而柔和的，针对“消费型”自住购买者的药剂。

1、进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；

2、改善性住房换购税费减免；

3、个人住房贷款“认房不用认贷”。

“降低购买首套住房的首付比例和贷款利率”是针对刚需的实质性利好，尤其是那些购买力相对捉襟见肘的低收入刚需。

“改善性住房换购税费减免”是针对改善的，而且是改善中最为辛苦的以房换房的刚改人群。

“认房不认贷”是面对所有二贷购买者，尤其是卖出老家房产来大城市的新移民，这里面既有刚需、也有改善。

可以说，如果这则消息的内容可以实打实全部落地，那么房地产市场大概率将走出阴霾，逐步恢复市场活力。

但是这三味药的力度又有所不同。

“换购税费减免”是力度最轻的，针对的人群最小。这味药针对的人数少，作用也小。

卖房去买房的人群比例本来就不高，而且置换人群的压力主要在资金缺口太大这个问题上。

绝大部分置换都是要买位置更好、面积更大、房间更多、配套更方便、小区环境更好的房子，这类房子和刚需房之间差价很大，有些刚需房卖出再添加一倍都不一定够，这类购房者缺的不是那点税费，首付基本也有，缺的是后面远远不断的月供。

“降低购买首套住房的首付比例和贷款利率”力度适中。这味药主要针对潜在人群，力图吸引更多收入较低的人群进入市场，同时金融机构做出让利，也让这部分人得到一定得实惠。

“认房不认贷”是味猛药，见效会很快，但是估计剂量上会斟酌，也不会给所有的区域使用。

这味药对于小城市作用不大，但是对于北京、上海这样的城市，一旦不认贷，那二套首付会从七成、八成下降到三成，一套2000万的二手在上海贷款额度从600万上升到1400万；北京更夸张，由于严格的评估价，一套2000万的二手可能从几乎需要全款变成贷款500万以上。

而对于广、深以及强二线城市，大量在家乡购买第一套房的，目前被视为二套的新移民都会立刻转化为刚需群体。

这样一来，二线以上城市的需求将会大大增加，购买力突然猛增。

同时，大城市改善型房源会有一波利好。

这三个政策方向，才是真正的药剂，治标又治本。

03 联合会诊

药方子已经开出来了，但是还没有下药。

政策的方向给出来了，具体怎么样还要看具体政策颁布的内容，以及各地的实施细则。

所以，先不要过于乐观。

更何况，政策方向是住建部部长提出的，但是这三条政策的实施并不都是住建部。

降低首付比例和贷款利率，前者是住建部，后者是银保监会、央行；改善性住房换购税费减免，实施部门应该是税务总局，财政部也要参与；个人住房贷款“认房不用认贷”，主要实施部门是银保监会、央行。

外科医生开出的药方，五官科和骨科医生用不用还存在问题，这时候最好有个更权威的专家或者人士，对病人实施会诊，集体决策、联合治疗。

在2014-2015年，有过一次“联合会诊”。

2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(史称“9·30新政”)，10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其后财政部、国家税务总局发布《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》。

在2015年年初，国家七部委在年末岁初多次发表对楼市的看法及政策，到8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。

可以看出，房地产市场的大病，一个科室是治不好的，需要多科室的专家联合会诊，最好医院院长能够挂帅组成专家小组，这样方可以妙手回春、药到病除。

第一个药方已经开出来了，后续的会诊还远吗？